DROIT : IMMOBILIER
EXPERTISE ET NÉGOCIATIONS
Les notaires sont des experts pour les évaluations des biens (Biens commerciaux, biens ruraux, habitations). Ils ont à leur disposition un fichier professionnel qui leur permet d'accéder instantanément au vrai prix du marché immobilier pour connaître la valeur de votre bien au juste prix. En cas de contestation, l'évaluation de votre notaire sera un précieux atout dans votre dossier.
PROMESSE DE VENTE ET COMPROMIS
Vous projetez d'acheter prochainement votre résidence principale ou vous vendez un bien immobilier ?
Le notaire vous assiste à chaque étape de votre projet immobilier : achat ou vente de votre maison ou appartement, résidence principale, résidence secondaire ou investissement locatif. Le notaire vous informe sur les démarches préalables à toute vente et notamment sur l'établissement des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, DPE, diagnostic gaz, diagnostic électricité, attestation de mesurage loi carrez, état des risques naturels et technologiques.).
De la rédaction du compromis de vente à la signature de l'acte authentique, votre notaire assure la sécurité de votre transaction et la pleine efficacité de vos accords.
ETABLISSEMENTS D'ACTES D'EMPRUNTS
Lorsque vous achetez un bien immobilier et que vous faites un emprunt, la banque peut demander plusieurs types de garanties sur le bien que vous allez acquérir. L’acte de prêt fera alors l’objet d’un acte notarié et se signera chez votre notaire, en même temps que votre acquisition.
Des garanties seront prises par la banque à cette occasion.
Cela pourra être, par exemple, un privilège de prêteur de deniers et/ou une hypothèque conventionnelle. Ces garanties ne peuvent être prises que par acte notarié, puisqu’elles font l’objet d’une publicité foncière.
ACHAT ET VENTE D’UN BIEN IMMOBILIER
Le recours à un notaire est incontournable dans une vente immobilière. Il conseille les parties à cette occasion et rédige l’acte de vente. Il accompagne ainsi ses clients tout au long de l’opération.
Tout transfert de propriété d’un bien immobilier pour être valable, doit être publié au service de la publicité foncière. C’est le notaire qui est chargé de cette publication, son intervention est donc obligatoire.
Il va rassembler les éléments pour préparer l’acte de vente, rédiger l’acte authentique, calculer la plus-value (ou constater l’absence de plus-value) et publier l’acte, afin que vous deveniez propriétaire en toute tranquillité !
FISCALITÉ DE L’IMMOBILIER
FISCALITE (TVA, PLUS-VALUE IMMOBILIERE, REVENUS FONCIERS, DROITS D’ENREGISTREMENT, CREDIT-BAIL IMMOBILIER.)
Avant de réaliser une opération immobilière, vente, acquisition, donation ou donation-partage d’un bien immobilier, il est prudent de se renseigner sur sa fiscalité, qu’il s’agisse de la fiscalité applicable à l’acquéreur (droits de mutation mais aussi taxe relative aux autorisations d’urbanisme) ou de celle concernant le vendeur (plus value immobilière), ou des droits de mutation à titre gratuit.
S'il s'agit d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble neuf (bâtiment achevé depuis moins de 5 ans) : Pour les assujettis à TVA : Application de la TVA immobilière ou non (TVA sur prix total ou TVA sur marge, application de la dispense de TVA de l'article 257 bis du Code général des impôts.).
Attention la revente par un particulier d'un bien acquis en l'état futur d'achèvement, dans les 5 ans de son achèvement n'est plus soumise à TVA.
S'il s'agit d'un immeuble de plus de 5 ans : (pour les assujettis) option possible pour la TVA, régularisation de TVA, application de la dispense de TVA de l'article 257 bis du Code général des impôts.
Régime des droits d'enregistrement applicable à l'acquéreur (Droits à 5,09% à 5,80%, droit fixe avec engagement de construire, Droits réduits en cas d'engagement de revendre.)
Fiscalité de la vente (plus-value immobilière): votre notaire détermine avec vous le montant de votre plus-value immobilière sous réserve des modifications de la règlementation fiscale.
Revenus fonciers : Le notaire vous assiste dans la détermination de la fiscalité notamment pour les acquisitions sous les régimes particuliers tels que : loueur en meublé, résidence de tourisme, résidence de service, dispositifs Scellier, Duflot, Périssol, De Robien, Borlot, Malraux .
RÉGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Si vous vendez un lot de copropriété de 8m2 ou plus, que ce soit un appartement, une boutique, un local professionnel ou à usage mixte, ou encore une maison individuelle dans une copropriété horizontale, il faut que sa superficie exacte soit indiquée dans l'acte de vente et dans l'avant-contrat (loi Carrez, article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Toutefois, sont exclus les caves, garages et emplacements de stationnement. À défaut d'indication de la surface, la vente peut être annulée à la demande de l'acquéreur dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte. Cependant, il n'y a pas lieu à nullité si l'acte notarié contient l'indication de la superficie. Le notaire y veillera. La protection de l'acquéreur résulte alors de la garantie de la superficie. Si la surface réelle est inférieure de plus de 1/20e (soit 5 %) à celle qui figure dans l'acte, l'acquéreur peut réclamer une diminution de prix proportionnelle à la différence de superficie.
Demandez au notaire la communication du règlement de copropriété. Vous apprendrez, entre autres, quelles sont les parties communes et privatives de l'immeuble ainsi que leurs conditions d'utilisation. Vous connaîtrez la quote-part du bien acquis dans les parties communes et dans les diverses charges : entretien général, ascenseur, espaces verts, etc. Vous vérifiez la destination de l'immeuble : celui-ci est-il réservé à l'habitation ? L'exercice d'une profession est-il autorisé ?
VENTE EN VIAGER
La vente en viager répond aux mêmes règles légales que la vente immobilière ; ce sont les modalités de paiement qui diffèrent. Cet acte de vente particulier doit donc être signé devant un notaire. Le viager est un contrat de vente classique dont le prix a été totalement ou partiellement converti en rente viagère. Il s’agit d’un contrat avec un aléa, puisque la durée de vie d’une personne limite la durée de l’engagement de l’autre personne. Une partie du prix est versée « comptant » : le « bouquet » et le solde prend la forme d’une rente viagère.
Le notaire interviendra en amont pour définir avec les deux parties : les conditions d’occupation du bien en viager, la répartition des charges, le montant du bouquet et de la rente en fonction du prix du bien immobilier. Il rédigera ensuite l’acte définitif et effectuera les formalités pour qu’il soit publié au service de la publicité foncière.
DROIT RURAL
Le notaire est également un spécialiste du droit rural. Il constituera pour vous des sociétés agricoles ou des GFA adaptés à vos besoins. L'exploitation du fonds agricole est garantie par la rédaction d'un bail rural et le notaire saura vous apporter toutes les solutions pour la transmission de l'entreprise agricole.