DROIT : IMMOBILIER

Avant de réaliser une opération immobilière, vente, acquisition, donation ou donation-partage d’un bien immobilier, il est prudent de se renseigner sur sa fiscalité, qu’il s’agisse de la fiscalité applicable à l’acquéreur (droits de mutation mais aussi taxe relative aux autorisations d’urbanisme) ou de celle concernant le vendeur (plus value immobilière), ou des droits de mutation à titre gratuit.

 

S'il s'agit d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble neuf (bâtiment achevé depuis moins de 5 ans) : Pour les assujettis à TVA : Application de la TVA immobilière ou non (TVA sur prix total ou TVA sur marge, application de la dispense de TVA de l'article 257 bis du Code général des impôts.).

 

Attention la revente par un particulier d'un bien acquis en l'état futur d'achèvement, dans les 5 ans de son achèvement n'est plus soumise à TVA.

S'il s'agit d'un immeuble de plus de 5 ans : (pour les assujettis) option possible pour la TVA, régularisation de TVA, application de la dispense de TVA de l'article 257 bis du Code général des impôts.

 

Régime des droits d'enregistrement applicable à l'acquéreur (Droits à 5,09% à 5,80%, droit fixe avec engagement de construire, Droits réduits en cas d'engagement de revendre.)

 

Fiscalité de la vente (plus-value immobilière): votre notaire détermine avec vous le montant de votre plus-value immobilière sous réserve des modifications de la règlementation fiscale.

 

Revenus fonciers : Le notaire vous assiste dans la détermination de la fiscalité notamment pour les acquisitions sous les régimes particuliers tels que : loueur en meublé, résidence de tourisme, résidence de service, dispositifs Scellier, Duflot, Périssol, De Robien, Borlot, Malraux .

Si vous vendez un lot de copropriété de 8m2 ou plus, que ce soit un appartement, une boutique, un local professionnel ou à usage mixte, ou encore une maison individuelle dans une copropriété horizontale, il faut que sa superficie exacte soit indiquée dans l'acte de vente et dans l'avant-contrat (loi Carrez, article 46 de la loi du 10 juillet 1965). Toutefois, sont exclus les caves, garages et emplacements de stationnement. À défaut d'indication de la surface, la vente peut être annulée à la demande de l'acquéreur dans le délai d'un mois à compter de la signature de l'acte. Cependant, il n'y a pas lieu à nullité si l'acte notarié contient l'indication de la superficie. Le notaire y veillera. La protection de l'acquéreur résulte alors de la garantie de la superficie. Si la surface réelle est inférieure de plus de 1/20e (soit 5 %) à celle qui figure dans l'acte, l'acquéreur peut réclamer une diminution de prix proportionnelle à la différence de superficie.

 

Demandez au notaire la communication du règlement de copropriété. Vous apprendrez, entre autres, quelles sont les parties communes et privatives de l'immeuble ainsi que leurs conditions d'utilisation. Vous connaîtrez la quote-part du bien acquis dans les parties communes et dans les diverses charges : entretien général, ascenseur, espaces verts, etc. Vous vérifiez la destination de l'immeuble : celui-ci est-il réservé à l'habitation ? L'exercice d'une profession est-il autorisé ?

La vente en viager répond aux mêmes règles légales que la vente immobilière ; ce sont les modalités de paiement qui diffèrent. Cet acte de vente particulier doit donc être signé devant un notaire. Le viager est un contrat de vente classique dont le prix a été totalement ou partiellement converti en rente viagère. Il s’agit d’un contrat avec un aléa, puisque la durée de vie d’une personne limite la durée de l’engagement de l’autre personne. Une partie du prix est versée « comptant » : le « bouquet » et le solde prend la forme d’une rente viagère. 

 

Le notaire interviendra en amont pour définir avec les deux parties : les conditions d’occupation du bien en viager, la répartition des charges, le montant du bouquet et de la rente en fonction du prix du bien immobilier. Il rédigera ensuite l’acte définitif et effectuera les formalités pour qu’il soit publié au service de la publicité foncière.